1. セラー直接売買 (FSBO: For Sale By Owner)

 

以下の条件が成立すれば、セラー直接売買を考えてみることができる。

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• 時間が多い。

• 新しいことを学び、挑戦するのが好きです。

• 興政と心理戦を恐れない強い性格だ。

• 比較的問題が少ない鳥居だ。

• 周囲に似た家がたくさん売れてリスティング価格を決めやすい。

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すべてが完璧になれば、5-6%のコミッションも節約でき、新しくて面白い経験になることもできる。しかし、現実的に純粋に5-6％のコミッションを節約する場合はごくまれです。その理由は…

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• セラー直接売買の場合でも、通常「MLS」にリスティングを上げる場合が多い。 MLSにリスティングを上げるということはエージェントたちに家を広報するという話。だからエージェントを通してバイヤーを救うことになりやすい。その後、コミッションが発生します。バイヤーを連れてきたエージェントにコミッションを与えたら、実際に節約するコミッションは5-6%ではなく、その半分の2.5-3%になること。

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• エージェント介入なしにバイヤーに直接会うことができるサイトにリスティングを置く場合でも、結局はエージェントが介入するチャンスが高い。バイヤーがそのようなリストを見れば、通常、すでに家を探してくれているエージェントに調べてほしいと言う。ちなみに10人のバイヤーのうち9人はエージェントを通じて家を買う。運が良ければもちろんバイヤーと直接つながることができる。しかし、このような場合、不動産市場があまりにも分からないか、まだ準備ができていないバイヤーである確率が高い。いかなるエージェントも介入しないことに焦点を合わせるためには、潜在バイヤー全体のごく一部だけを対象にマーケティングをしなければならない。

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• バイヤーがセラー直接売買と言えば、もっと刈り取ろうとする傾向がある。大切はコミッション分けようという式だ。

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• 家を適正価格よりも低く売ることができる。セラーが直接売買で出した家は適正価格よりも高価になる傾向がある。そんなに高価な価格にこだわるが、結局泊まった売り物となり、適正価格よりも低い価格で家を売ることになりやすい。 （不動産世界では常識のような話）

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• 家は偵察制ではない。コミッションを節約したというやりがいは、家を最高の価格と最高の条件に売ったという前提の下にあることだ。ところが、そのような最高の価格がいくらだったかは、どこにも出てこないわからない。返されて言葉で受け取ったのか分からないまま通り過ぎなければならないということだ。

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• 時間とエネルギーもお金です。私が節約するコミッションが私が費やす時間と努力とリスクの負担に対応するものかどうかを判断する必要があります。

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• 実際、FSBOがエージェントを通って売る家よりも安く売れるという統計がいくつかありますが、正直そのような統計に腐っている信念がないわけではありません。 -136bad5cf58d_比較的多い。 そのような内容を十分に反映しないと、FSBOで版家がエージェントを通じて版家よりも低く売れるように統計が出ることができる。 FSBOで値段をきちんと受け取り、売ったと仮定してみよう。自宅で売ってもう二度とできないとツルデルは皆さん皆さんお会いします。私は一人で家をよく売ったと気持ちよく話して通っている方も、そのあとにどんなことがあったのか推測するので安心です。

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もし（遠くに住む）私の家族が家を直接売ってみるとしたら、私は乾かすだろう。コミッション与えてもいいエージェントを通して売ってほしい…住宅販売は価格が近づいていません。決めて準備しなければならないことが1つ2つではありません。言葉の一言、些細な決定一つ一つが金銭的な損害、そして法的な紛争に直結することができる。非専門家のセラーがどんなにスマートで勉強をたくさんしていても、その多くの住宅売買の原理とニューアンスをすべて把握することは不可能だ。

現在、セラー直接売買は全不動産売買の約5％以下を占めると見ている。 （事実接する機会がほとんどない。）

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2. 限定サービスブローカー（Limited Service Broker、または Discount Broker）

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• いろいろな形があり、インターネットの発達に行くほど多様になる。数百ドルを受けて最小限のマーケティングを代行してくれる形態から、低いコミッションを受けて伝統的な不動産業務の一部だけを提供する形態もある。制限サービスブローカーを利用する理由はもちろん、コミッションを節約するためだ。

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• すべてが完璧になれば、約1-3％程度のコミッションを節約できます。わずかな（またはかなりの）コミッションを節約することも重要ですが、サービスの質とその価値を必ず見て、この方法を選択するかどうかを決定する必要があります。コミッションの節約は数千ドルだが、サービスの価値は（特に長期的な目で見ると）数万、数十万ドルの価値があるかもしれないと信じる。

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• 1つの注意点は、自分がフルサービスブローカーと呼ばれ、フルコミッション、つまり5〜6％のコミッションを要求しながらも、実質的には制限サービスブローカーの役割しかしない不動産エージェントが多いということだ。エージェントに会えなくて、苦労してみた方は何を言うのかよく分かるだろう。 （ほとんどのエージェントが表面的にはフルサービスブローカーとして活動している。特別な話がなければ、フルサービスブローカーと見ればよい。）

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「公式的な」制限サービスブローカーは、全不動産売買の約10％前後ではないかと思う。しかし、「非公式な」、つまり5-6％のフルコミッションを受けながらも、実力がないかサービス精神の欠如で、制限されたサービスしか提供できないエージェントまで合わせると、制限サービスブローカーによる不動産売買は全体の50％を超えると思う。

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一方、真の「フルサービス」の経験で家を売る場合は、全不動産売買の約20～30％以下になると考えられる。セラーにとって最も理想的なのは、低コミッションを与え、フルサービスを受けることだろう。そのような場合があるかもしれません。しかし、多くはないでしょう。